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싱가포르의 추가적인 부동산 규제 정책 발표 (2021/12/22 기준)
싱가포르의 추가적인 부동산 규제 정책 발표
2021/12/22 기준
2021년 12월 16일부터 부동산 구매시 외국인이 납부하는 ADSD(추가 취득세 - Additional Buyer's Stamp Duty)가 10%씩 추가 인상되었습니다.
싱가포르 부동산 정책의 놀라운 점 중에 하나가 갑작스럽게 다음날부터 시작되는 시행령이 발표된다는 점입니다.
2018년 7월 5일 ABSD 인상 발표때는 오후 5시에 발표하고, 7월 6일부터 시행해서 구매자와 판매자들의 마지막 협상을 허용했지만 이번 발표는 거의 자정 무렵에 발표가 되어서 그동안 구매를 예상하던 구매자가 손쓸 시간도 없도록 진행해 버렸습니다
특히, 외국인으로 구매를 고려하던 분들은 구매가격의 10% 세금을 추가로 내야 하므로, 당분간 외국인 콘도 구매건수가 감소할 것으로 예상됩니다.
정부의 이번 발표는 최근 코로나 사태에도 불구하고 싱가포르 콘도 가격이 2020년부터 평균 9% 가량 상승했고 HDB Resale 가격도 15% 가량 올랐기 때문에 부동산 가격의 상승폭이 가구당 수입과 같은 경제적 지불능력과 비교했을 때 너무 급격히 오르는 것을 막기 위함입니다.
이번 발표 내용중 다른 조치로는 TDSR(Total Debt Servicing Ratio - 가계의 소득 수준에 따른 대출)의 하향조정입니다.
이전에는 본인 소득의 60%까지 대출금을 갚는데 사용할 수 있었지만 앞으로는 소득의 최대 55% 만 허용 하는 것입니다
예를 들어, 월 급여가 $10,000일 경우, 이전에는 $6,000까지 대출금과 원금을 갚는데 사용할 수 있었지만 앞으로는 최대 $5,500까지만 원금+이자 상환이 가능하므로, 구매할 주택의 대출한도가 제한됩니다.
즉, 월급을 받는 구매자가 이전에는 S$2백만의 주택 매입 시 은행대출이 가능했지만 이제는 최대 S$180만 까지의 부동산 매입의 은행대출이 가능하다는 의미입니다.
이는, 향후 금리인상 가능성으로 주택 담보 대출에 대한 선제적인 보호 조치로 보여집니다.
이로 인한 풍선 효과(한쪽을 누르면 다른 한쪽이 커지는 현상)로 세금 규제가 거의 없는 상업용 부동산 쪽으로 투자자들이 이동할 것으로 보입니다.
주택구매시의 세금 변화
이번 발표로 인한 주택구매시 관련된 세금에 대해 알아 보겠습니다.
주택 가격은 세금 계산의 편의를 위해 S$1,000,000(약 8억 7천만원)이라고 가정 하겠습니다.
주택을 구매하기 위해 필요한 세금은 두 가지입니다.
취득세(BSD : Buyer's Stamp Duty)와 추가 취득세(ABSD : Additional Buyer's Stamp Duty)입니다.
취득세는 총 부동산 매입가격의 최대 3% 이며, 최초 S$180,000는 1%, 이후 S$180,000는 2%, 그 이후 S$640,000까지는 3%, 그 이상은 4% 입니다.
누구에게나 적용되는 최대 4% 라고 얘기하는 부분이 이 취득세입니다.
이 $1백만불 주택의 경우 취득세가 S$24,600(2,150만원)입니다.
추가 취득세(ABSD)는 부동산을 구매하는 이의 국적 및 보유 부동산 수에 따라 추가로 세금을 매기는 제도입니다.
2008년 금융위기에 하락한 부동산 가격이 2010년 이후 급격한 상승세를 보이자 싱가포르 정부가 부동산 경기를 안정시키고 외국인의 싱가포르 내 부동산 투자를 막기 위해 2011년에 최초로 도입한 세금입니다.
최초로 주택을 구매 시 시민권자는 ABSD를 내지 않으며, 영주권자는 5%를 추가로 내야 하며, 이는 S$50,000(4,400만원)이 됩니다.
이는 외국인(30%) S$300,000(2억6천만원), 법인(35%) S$350,000(3억5백만원)보다는 낮습니다.
싱가포르는 제한된 토지로 외국인이나 법인에 높은 취득세를 매겨서 주택가격 안정을 하고, 자국민에게 우선 주택을 공급하는 정책을 펼치고 있습니다.
시민권자라도 두 번째 구매 주택부터는 취득세를 추가로 냅니다. 기본 취득세 4%에 더해서 두 번째 주택의 ABSD는 17%, 세 번째 주택과 그 이상일 경우는 25%를 추가로 냅니다. (이번 발표 이전에는 각각 12%, 15% 였습니다.)
영주권자는 두번째 주택의 ABDS는 25%, 세번째 주택과 그 이상은 30% 입니다. (이전에는 모두 15% 였습니다)
따라서, 외국인의 경우 이제부터는 주택 값의 최대 34%의 세금을 납부해야 합니다.
재산세 관련
주택을 보유하는 동안은 재산세(Property Tax)를 내야 하며, 재산세는 주택을 임대할 때 받는 수익에 대해 연간 가치(AV: Annual Value)를 기준으로 책정하는데, 직접 거주할 때와 임대할 때의 세율이 다릅니다. 즉, 주인이 거주할 경우의 세율이 낮습니다.
주인이 거주시의 AV는 최초 S$8,000까지는 세금이 없고, 그 이후부터 4%에서 최대 16% 입니다. 임대시에는 감면혜택 없이 AV의 10%에서 최대 20%를 내야 합니다.
이는 임대 수익이 높을수록 더 높은 세금을 내야 한다는 겁니다.
또한, 주택을 단기로 판매 시에는 양도세(SSD : Seller's Stamp Duty)도 내야 합니다.
주택 구매 후 1년내 매각시 판매금액의 12%, 2년내 매각시 8%, 3년내 매각시 4%가 부과 되며, 4년 이후 매각시에는 양도세가 없습니다.
이는 단기적인 수익을 원하는 투기를 막기 위한 세금이며, 국적과 관계없이 적용됩니다.
주택을 살 때는 다주택자에게 무거운 취득세를 물리고, 보유하고 있을 때는 임대 수익을 올리는 이에게 재산세를 더 많이 물리고, 팔 때는 보유하고 있는 기간을 따져 세금을 물림으로써 주택을 투기의 목적으로 삼기 어렵게 만든 게 싱가포르의 주택 관련 세금입니다. 세금에 대한 설계 자체가 주거 안정과 투기 방지에 맞춰져 있습니다.
상업용 부동산의 취득세(Stamp Duty)
상가나 사무실, Shop house 등의 상업용 부동산의 경우, 취득세는 위에서 설명한 BSD(Buyer’s Stamp Duty)만 납부하면 되며, 최대 3% 입니다.
즉 취득세는, 최초 S$180,000는 1%, 이후 S$180,000는 2%, 그 이상은 3%입니다.
또한, 재산세(Property Tax)는 거주 여부와 상관 없이 임대 수익에 대한 연간 가치(AV: Annual Value) 의 10%를 내야 합니다.
이상 끝